當購買農地作為自用耕作、投資置產或未來開發用途時，「都市計畫內農地」（簡稱都計內農 地）與「都市計畫外農地」（簡稱都計外農地）的差異，將直接影響土地的價值、使用限制與增值 潛力。再加上國土計畫法即將上路，未來農地的買賣、使用將更趨嚴格。因此，了解兩種農地 的優缺點與購地細節，是每位買家不可忽視的重要課題。
一、都計內農地 vs 都計外農地 — 基本定義與差異
都計內農地（都市計畫區內）
屬於都市計畫區範圍內的農業用地。
地目為「農業用地」，但納入都市計畫分區管理。
常見於郊區、擴大都市範圍或重劃區周邊。
都計外農地（非都市計畫區）
都計外農地是位於都市計畫範圍以外的農業用地，依據《區域計畫》或未來的《國土功能分區》進行管理。這類土地通常面積較大，多位於鄉村、山區或原鄉地區，限制開發，重視農業生產功能與土地保育性。
二、優缺點與價值性分析
都計內農地：
增值潛力高，因鄰近開發區，有機會變更為建地或配合重劃。
價格通常較高，視地段而定。
使用彈性較大，但須受都市計畫用途分區限制，可能可申請變更為建地或興建農舍。
法規上需依都市計畫規範，可能有建蔽率、容積率等限制。
公共設施相對完善，水電、道路、排水系統較容易接通。
若為農業區且符合法定面積，可申請農舍，有機會變更土地用途。
都計外農地：
增值潛力較低，因多位處偏遠地區，開發潛力有限。
價格相對便宜，單坪單價較低。
使用彈性小，僅限農業使用，農舍申請不易。
法規限制更多，受《農業發展條例》與《國土計畫法》雙重限制。
公共設施缺乏，常需自行申請電力、水源等基礎設施。
開發機會低，政府鼓勵農地農用，嚴防假農真建，農舍申請門檻高。
三、購買農地時的實務注意事項
查明土地使用分區與地目地目為農業用地不代表可隨意蓋農舍或從事非農業行為。
必須同時符合使用分區（都市計畫或區域計畫）規範。
農舍興建條件嚴格
農舍需符合農地面積門檻（如0.25公頃），且須具農民身分或提供農業經營計畫。
各縣市審查尺度不同，部分地區農舍申請幾乎不可能。
注意國土計畫法即將全面上路
全台農地將重新劃分為：
國土保育地區：嚴格禁止開發。
農業發展地區：強調農地農用，非農使用難度大。
城鄉發展地區：未來仍有發展空間，但多為都計內。
國土功能區劃將直接影響未來土地的使用彈性與價值。
查清地上物與使用現況
務必確認是否有違建農舍、非法填土、水權爭議。
避免購買後遭開罰或限期拆除。
交通與基礎設施條件評估
是否鄰接道路、是否可接水電？
若無法順利申請水電，土地可能淪為閒置資產。
投資或耕作目的需明確
若以投資為主，建議選擇都計內農地，長期具潛在變更空間。
若以農業經營為主，都計外農地價格低、面積大，利於規模經營。
結語：買農地不是憑感覺，要憑法規！
農地買賣不只是價格與地點，更是「政策導向」與「使用規劃」的選擇。都計內農地雖價高但具 增值機會；都計外農地則宜實耕自用。隨著國土計畫即將上路，使用限制將更清楚明確，建議 每一位有意購地的朋友，務必委託專業房地產顧問、地政士或土地規劃師協助判讀，確保資產 安全無虞。
如需查詢您鎖定的土地是否受國土計畫影響，或想了解未來用途潛力，歡迎私訊諮詢，我是你的房產探路者-小玉，提供最實用的土地選購建議與交易風險解析。
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